(Photo by Mika Baumeister on Unsplash)

A lo largo del presente blog vamos a intentar arrojar algo de luz respecto del tan comentado, con no poca polémica, tema de la celebración de Juntas Generales durante la crisis sanitaria del COVID-19, ¿es posible realizarlas? ¿se ha de seguir un determinado método para que sean válidas?

En primer lugar, avisamos de antemano que las respuestas que se van a dar son únicamente aplicables al momento actual, dado que, como ya toda la sociedad ha constatado, el levantamiento o endurecimiento de las medidas puede modificarse en cuestión de horas y sin previo aviso.

          ¿Pueden realizarse reuniones presenciales en las Comunidades de Propietarios?

Esta es la cuestión que menos dudas suscita y con respuesta más sencilla, en el caso de Castilla y León, Comunidad en que se ubica este despacho, en aplicación del Acuerdo 76/2020, de 3 de noviembre, y dado el actual estado de Nivel 4 y Nivel 3 de Alerta, QUEDAN TOTALMENTE PROHIBIDAS LA CELEBRACIÓN PRESENCIAL DE JUNTAS DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS, por lo que sería ilegal tanto su convocatoria como su celebración.

¿Puede considerarse una Junta General válidamente celebrada cuando junto con la convocatoria, se remiten una serie de propuestas de acuerdo para que, dentro de un plazo preestablecido, cada vecino comunique su opinión/voto al respecto?

En este caso, también LA RESPUESTA ES NEGATIVA, este tipo de votaciones no simultáneas sólo se encuentran amparadas legalmente en Cataluña.

En el caso de Castilla y León, la posición al respecto es que la remisión de una documentación a los propietarios a la espera de su devolución, no puede entenderse como celebración de una Junta; No se debate , no se delibera , no se vota tras dichos debates, sino que el voto está catalogado previamente , en concreto podríamos decir que la Asamblea no se ha celebrado en lugar alguno ( ni presencial , ni en la plataforma virtual)   por lo que los propietarios no asisten ni personal ni representados, por lo que en modo alguno se cumplirían los requisitos de la Ley de Propiedad Horizontal  ( artículo 15.1 L.P.H.).

En conclusión, cuando la junta de propietarios no puede ser presencial podrá celebrarse por videoconferencia con aquellos medios que garanticen la bidireccionalidad de la comunicación, la participación en los debates y la seguridad de las votaciones, pero no puede hacerse vía documental y por envío de las cuestiones a tratar para que  las respuestas que hagan los comuneros por escrito.

¿Se puede celebrar la Junta General a través de videoconferencia por plataformas  tales como Zoom, Skype, Google Meet… y considerarse como válidamente celebrada?

En este caso, LA RESPUESTA ES SÍ. Si bien es cierto que, dada la velocidad con la que han evolucionado y variado las necesidades durante toda esta pandemia, la legislación no puede ponerse al día con todo, el acuerdo mayoritario de los Colegios Profesionales del Sector no solo es aprobar su celebración, sino impulsarlo.

Si bien, debemos tener en cuenta que aun cuando la L.P.H.  no lo prevé expresamente y se produce una laguna legal , los que sí prevé es que 15 1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario. Suele confundirle  el que la asistencia personal con  que sea presencial  y no tiene nada que ver, siendo la asistencia personal en nombre propio , puede ser mediante videoconferencia y personal el propietario ( dicho sea de otra manera en su propio nombre) , por lo que podemos afirmar que en ningún lugar la Ley especial dice que la Junta ha de ser presencial, en consecuencia , no se prohíbe en modo alguno la realización por medios telemáticos.

Así las cosas, la L.P.H.  el artículo 16.2 dice que ha de convocarse en un lugar, día y hora, pudiendo ser , en caso de celebrarse por videoconferencia el lugar, la plataforma virtual  que se use. Ahora bien , el mecanismo que la Comunidad de propietarios use para la celebración de la Junta ha de garantizar en todo casos, la bidireccionalidad de los debates, deliberaciones, fomentar la participación y la votación de los asuntos tratados.

Así mismo, la Comunidad de propietarios, con carácter previo a cualquier celebración de un Junta de propietarios  por Videoconferencia debe tener la prudencia de  explicar exhaustivamente  los medios telemáticos a usar , y su Secretario Administrador no solo deberá informar a los propietarios sobradamente de los mecanismos para el desarrollo de la reunión , funcionamiento de la plataforma, dirección de los debates y los medios de  votación, sino que  además deberán emitir la convocatoria en la forma legal prevista avisando de su celebración por videoconferencia  confiriendo al efecto a los propietarios un plazo de oposición al respecto  desde su recepción y para evitar ulteriores oposiciones por esta cuestión.

Por último , poner de manifiesto que el voto es delegable  de igual forma que en las presenciales a las virtuales , se puede acudir personalmente o representado, a cuyo fin se ha de  remitir la boleta de representación para tener constancia previa su celebración . De esta forma a quién no dispone o no puede usar medios telemáticos ,  se le da de igual modo la posibilidad de delegar el voto, y asistir representado .

¿El motivo? Favorecer la participación de los comuneros e impedir que la Comunidad de Propietarios se quede a la deriva durante todo el tiempo que dure la presente situación, máxime cuando la Comunidad de Propietarios puede tener asuntos que requieren ser tratados a la mayor brevedad y, sobre todo, tomando en cuenta la cantidad de empleos que, durante esta pandemia, se han visto obligados a modernizarse a pasos forzados tras la implantación del teletrabajo.

Al respecto, y como ya hemos avanzado, no hay una legislación aplicable, si bien existen ciertas pautas que han de respetarse para que la Junta General se celebre válidamente y todos los comuneros que lo deseen puedan participar en ella:

• Se trata de una forma de celebración que, por su propia naturaleza, no permite la presencia física, lo que da lugar a su EXCEPCIONALIDAD, ya que en casos ajenos al estado de alarma no puede obligarse a que la forma de celebración de una Junta sea siempre por este sistema. El comunero tiene derecho a la presencia física.
• La convocatoria no sólo ha de incluir los Punto del Orden del día a tratar, sino que SE HA DE HACER EXPRESA MENCIÓN A QUE LA JUNTA SE VA A REALIZAR POR VIDEOCONFERENCIA, también debe reflejar la plataforma que se va a utilizar y unas breves instrucciones de utilización de la misma, quedando siempre la Administración a disposición de todos aquellos comuneros que necesiten orientación para el correcto manejo de la plataforma.

Por último, debe incluir la advertencia del derecho que asiste a cada comunero de delegar su voto, tanto si no quiere acudir a la misma como si no tiene medios para ello

• Las delegaciones de voto han de ser comunicadas al inicio de la celebración de la Junta General y las boletas de representación facilitadas a la Administración, preferiblemente con carácter previo al inicio de la Junta.
• Es preciso que todo aquel comunero que tenga intención de acudir a la Junta lo advierta en el plazo desde la convocatoria a la celebración, facilitando al administrador cuál es su email para mandarle el enlace de acceso a la videoreunión. Este requisito, en caso de utilizarse el sistema de inscripción que ofrece plataformas como Zoom, se agiliza enormemente al incluirse con la convocatoria el enlace de inscripción a la reunión y así cada vecino, usando su dirección de correo electrónico, se registra personalmente.
• El día de la celebración de la Junta General, con carácter previo a la comunicación de las delegaciones de voto, se advertirá a los presentes que, para una mejor comunicación han de silenciar los micrófonos hasta tanto dispongan de turno de palabra y que, para pedir la palabra pueden hacerlo a través del chat de la propia plataforma. También se ha de avisar, de ser el caso, que la Junta va a ser grabada.

La Junta se va a desarrollar como una presencial, avanzando por los Puntos del día y realizando, al término de cada uno de ellos la correspondiente votación, la cual podrá realizarse de 2 formas:

1. Indicando cada comunero en el chat el sentido de su voto, realizándose el recuento.
2. En caso de que la plataforma lo permita, el envío de un formulario instantáneo que recoja en un registro independiente el sentido del voto de cada vecino. Método más recomendable ya que permite ver in situ la evolución del voto por todos los asistentes, agilizando el recuento.

• Por último, aun estando grabada la reunión, se levantará la correspondiente acta, que se notificará a todos los comuneros, no solo a los que acudieron telemáticamente, ya que todos deben conocer los acuerdos, siendo inalterable el sistema de impugnación del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.3

Y con estos últimos apuntes, finalizamos el blog de hoy, esperamos que les haya servido de utilidad y que hayamos logrado aclarar un tema tan espinoso que, en muchas ocasiones, fundamentalmente en el caso de las Juntas por videoconferencia, divide a los profesionales del sector, a pesar de que, como ya hemos visto, su utilización se encuentra amparada por los Colegios Sectoriales.

En nuestra opinión, basada en la experiencia adquirida al efecto durante los últimos meses, así como en el feedback recibido, la celebración de Juntas Generales por medios telemático va a convertirse en algo estándar para muchas Comunidades que, por el bajo número de vecinos o por la predisposición a la utilización de medios telemáticos, lo llevan reclamando muchos años, puesto que se prescinde totalmente de tener que acudir a lugares externos (centros cívicos, iglesias…) para su celebración, con el coste que ello conlleva, así como no se depende de las condiciones climáticas en los casos en que se realizan en el patio de la finca; por ello, creemos que, en muchos casos, las Juntas telemáticas han llegado para quedarse.