Cuando hablamos de cuota de comunidad  los propietarios  con carácter general  nos referimos a la CUOTA ORDINARIA que  deriva del reparto del PRESUPUESTO ORDINARIO que cada año se aprueba en  la anual Junta General Ordinaria.

Y la pregunta  que mayoritariamente se realizan los comuneros es si su cuota ordinaria contiene de manera ajustada la proporción en la deben contribuir a cada partida presupuestaria (gasto ordinario) ó dicho de forma sencilla, contribuyo a los gastos en la medida que debo?¿-

En muchas ocasiones, sino se realiza un PRESUPUESTO ORDINARIO ajustado por GRUPOS DE GASTO que afecten al reparto de la cuota, nuestra cuota ordinaria aún cuando pueda ser ajustada a derecho ( por estar repartida  a coeficiente y estar aprobada con las mayorías exigidas en Junta General ) no puede ser justa, se puede ver desvirtuada ó tal vez pudiera ser más equitativa   si las partidas globales  de gastos se tipificasen en grupos de tipos de gasto , cuyo reparto puede influir en nuestra cuota y hacerla más justa.

CALCULO DE LA CUOTA ORDINARIA /PRESUPUESTO ORDINARIO

La aplicación en este Sentido de la Ley de Propiedad Horizontal , ( en adelante L.P.H.) no implica  mayor dificultad es en atención al coeficiente ó a lo especialmente establecido.

1. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización

-. En sentido estricto , la respuesta genérica que da la Ley especial ( Ley de propiedad Horizontal L.P.H.) es clara, la proporción de contribución en los gastos  para el adecuado mantenimiento del inmueble es a coeficiente, esta es la proporción o cuota porcentual asignado a nuestras fincas en el título constitutivo o División Horizontal, que se fijo en el momento de su otorgamiento, consta en el registro de  la propiedad  y fue aceptada por cada propietario en el momento de la firma  de la compra de su finca ante Notario en  su escritura pública , insoslayable salvo por acuerdo UNÁNIME  de la Junta General para su modificación .

-.  Si bien la existencia de este coeficiente no implica que se deba aplicar  sobre todas las partidas  presupuestarias de gastos  sino que, sólo sobre aquellas en las que debamos contribuir conforme nuestros Estatutos ( en primer término ) y en 2º lugar aquellos gastos comunes  que son susceptibles de individualización  por elementos o de  imputación  a partes comunes deberán serlo , es decir no solo se puede y debe individualizar un gasto a nivel privativo ó particular, también se debe  si se puede, individualizar el gasto como común por GRUPOS DE GASTOS en  el Presupuesto Ordinario con el fin de imputarlo a las fincas como corresponda con sentido de equidad, esta conformación del Presupuesto por agrupación de las partidas de Gastos influirán en el REPARTO de cuotas , es decir, nuestra CUOTA ORDINARIA se compondrá de la suma de las cuotas derivada de cada Grupo de gastos en el que nuestras fincas deban contribuir, según los ESTATUTOS Y la individualización e imputación de los Gastos .

A modo de EJEMPLO.- 

En una Comunidad que tiene varios portales  por los que a su vez salen los propietarios de plaza de garaje desde los sótanos,  con zonas comunes de esparcimiento padle , piscina que son de uso exclusivo de las viviendas, y también hay Locales que por los Estatutos no usan las zonas comunes de ocio , ni se accede a través del portal.-

Su presupuesto  Ordinario   se compondría de los siguiente GRUPOS:

•  Gastos generales.- Al que contribuirán todas las fincas a coeficiente general .- En este grupo  estarían partidas que afectan a todas las fincas porque no se pueden individualizar ejemplo (Seguro de la Finca , Mantenimiento grupos de presión , honorarios de administrador , comisiones bancarias, mantenimiento de extintores, mantenimiento de limpieza de calles colindantes uso privativo, Agua de la Finca ….). contribuirán Locales, viviendas y garajes a % general
• Gastos de portales.- En cada portal contribuirían a coeficiente  en Base a 100% las vivienda / garajes ( en caso que accedan al garaje por los portales y si las plazas estuvieren asignadas/ asociadas a las viviendas del portal) que pertenecen al mismo, siempre y cuando, como hemos indicado SEA SUSCEPTIBLE DE INDIVIDUALIZARSE,  ejemplo gastos como Limpieza de portal ( es posible que un portal tenga mucha mayor dimensión que otros necesitando mayor dedicación siempre que la empresa  contratada pueda individualizar la diferencia de  coste porque sea relevante )  , mantenimiento de ascensor ( que dependerá del gasto por ascensor y el número de ascensores por portal puede no ser el mismo), gastos de teléfono ascensor , y la luz del portal si tiene contador independiente, y gastos Varios del Portal en atención a las incidencias generadas.
• Gastos de Zonas comunes.- Contribuirán a coeficiente ponderado en base a 100% aquellas fincas que deben según Estatutos que normalmente coincide con quien dispone del derecho de uso de las mismas, con gastos como Mantenimientos de piscinas , mantenimiento de pistas de padel, mantenimiento de jardines, mantenimiento eléctrico de la zona, limpieza de zonas comunes, Luz zona común
• Gastos de garajes.- Contribuirán las plazas de garaje, a gastos como el mantenimiento de puerta de garaje, el mantenimiento de  bies y  extintores de garaje, Limpieza de garaje, el VADO, aquí el asunto es más controvertido habida cuenta que si muchas  plazas de garaje son anejas a las viviendas  ( no disponen de coeficiente independiente en las escrituras , esto es muy habitual) y existe otro bloque de plazas de garaje independientes que pueden ser de propietarios que no disponen de vivienda en la CCPP  o que  tienen otra adicional, y estas si que disponen de coeficiente, por lo que la practica habitual del reparto de este Grupo de gastos de garajes es que se realice a partes iguales entre el número de plazas, , decisión que reiteradamente ha sido avalada por la Jurisprudencia que ha declarado que el acuerdo de reparto de gastos del presupuesto ordinario por grupos de gastos es un acuerdo válido de mayoría simple y dada la escasa disparidad de los metros de las plazas  , la necesidad de diferenciar el grupo de gastos y la carencia de coeficiente de las plazas anejas , repartirlo a partes iguales es la solución de equidad más justa. La problemática tiende a desapareces puesto que prácticamente la totalidad de las comunidades de propietarios  suelen incluir el régimen de contribución en los Estatutos.

En consecuencia, si soy titular de una vivienda en el ejemplo expuesto

-mi cuota se compondría de la proporción de gastos generales que a coeficiente general + la proporción de los gastos de mi portal a coeficiente en base a 100% + de la proporción de los gastos de zonas comunes de mi coeficiente en base a 100%.-

             La proporción de % en base a 100% es un coeficiente ponderado desde el coeficiente general, por lo tanto en modo alguno altera el título constitutivo sino que versa sobre el mismo ,

•  es decir una es simple regla de tres, si mi coeficiente en base a 100% es ej 2.5% según mi escritura , mi coeficiente de portal ponderado cuyo total suma (ej) 35,20% ( todas las viviendas y plazas que contribuyen al mismo)  sería de 7.10% (2.5%*100/35,20%) puesto que este es a 100% como 2,5% es a X=7,10%.

QUORUM DE APROBACIÓN   de presupuesto ordinario.

El quórum necesario, siempre y cuando no quebrante ningún extremo de lo dispuesto en los Estatutos para la contribución a los gastos, es el de la mayoría simple, así como para  la aprobación de su reparto, si bien es válido para dicha anualidad para la que se distribuye, sin perjuicio que se pueda establecer un régimen de reparto de gasto en los Estatutos, pero entonces ya estamos en otro asunto, `pues establecerlo en el título constitutivo ( como un modo de reparto y contribución a determinados gastos) implica unanimidad .

  Nuestro consejo es que se estudie la estructura comunitaria, la conformación de los elementos comunes , los contratos, los gastos  comunes que se pueden individualizar  por elementos e imputarse de forma pormenorizada a un grupo de fincas,  que se estudie con  las empresas mantenedoras la posibilidad de que se detalle la imputación de gasto común  en sus facturas  , se estudie el desarrollo de los gastos y su origen , así como el sistema de contribución marcado en los Estatutos y, con todos los elementos se proponga un presupuesto que no solo sea ajustado a derecho sino JUSTO  y equitativo acorde con la propia conformación de la Comunidad de propietarios .