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Hace pocos días nos despertábamos con un par de noticias que nos sirven para dar pie a tan controvertido tema, por un lado, recientemente el Ayuntamiento de Valladolid ha concedido la licencia ambiental para 14 apartamentos turísticos en un portal de la calle Constitución, y por otro, la noticia de que Valladolid cuenta con más de 300 pisos turísticos pero que solo un tercio de ellos son legales.

Para las personas que no estén familiarizadas con los términos apartamento turístico, piso turístico o viviendas de uso turístico quizás lo relacionen más con zonas costeras o con grandes urbes que con nuestra ciudad; no obstante, con este blog intentaremos dar una serie de pinceladas muy básicas sobre qué son, cómo se regulan este tipo de alojamientos y cómo influyen en la vida cotidiana de una Comunidad de Propietarios. Empecemos:

¿Qué es un apartamento turístico?

La Ley 14/2010, de turismo de Castilla y León, y el Decreto 17/2015, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento en la modalidad de apartamentos turísticos en la Comunidad de Castilla y León lo define como aquellos establecimientos constituidos por bloques o conjuntos de pisos, casas, bungalós, chalés que ofrezcan alojamiento turístico, y se publiciten como tales, siempre que se ceda su uso con mobiliario, instalaciones, servicios y equipo, en condiciones que permitan su inmediata ocupación, cumpliendo las exigencias que se establezcan legalmente.

¿Qué es un piso/ vivienda  turístico/a?

El Decreto 3/2017, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento en la modalidad de vivienda de uso turístico en la Comunidad de Castilla y León, lo define como pisos, casas, bungalós, chalés u otros inmuebles análogos, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, que son comercializados o promocionados en canales de oferta turística para ser cedidos temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento turístico y a cambio de  contraprestación económica.

En este caso es indistinto hablar de piso turístico o vivienda de uso turístico.

¿Cuáles son las principales diferencias entre ambos?

La realidad es que, aunque suenen prácticamente igual, y pecando probablemente de rizar el rizo, podemos nombrar fundamentalmente cuatro diferencias entre ambas modalidades:

1.- las viviendas de uso turístico son inmuebles de un particular que los suele alquilar no profesionalmente y de manera no continuada, normalmente a través de páginas web tipo AirBnB o HouseTrip; mientras que los apartamentos turísticos suelen ser bloques gestionados por una empresa dedicada específicamente a arrendar inmuebles.

2.- dentro de los apartamentos turísticos, en función de las comodidades que oferta, se distinguen hasta 4 categorías: lujo, primera, segunda y tercera; mientras que las viviendas de uso turístico no gozan de ninguna clasificación.

3.- los requisitos para alcanzar la condición de piso turístico suelen ser menos que los necesarios para los apartamentos turísticos. Dada la extensa lista de requisitos en ambos casos, dejamos aquí los dos Decretos que los regulan por si desean consultarlos de manera detallada:

Apartamentos turísticos: artículos 9 a 15.

http://bocyl.jcyl.es/boletines/2015/02/27/pdf/BOCYL-D-27022015-2.pdf

Pisos turísticos: artículos 7 a 12.

http://bocyl.jcyl.es/boletines/2017/02/17/pdf/BOCYL-D-17022017-1.pdf

Por último, la Ley Autonómica exige que los apartamentos turísticos exhiban una placa identificativa en su puerta. En caso de que se trate de un bloque de apartamentos, además deberá colocarse una en el acceso principal. En dicha placa se representarán una, dos, tres o cuatro llaves, dependiendo de si se trata de un apartamento de tercera, de segunda, de primera o de lujo, respectivamente. Por el contrario, a los pisos turísticos no se les exige ningún tipo de señalización especial.

¿Cómo puede una Comunidad de Propietarios limitar el ejercicio de este tipo de actividades?

Es normal que este tipo de alojamientos conlleven un aumento de la actividad comunitaria, al estar constantemente saliendo y entrando personas en los pisos, aumento que no siempre es bien recibido y al que la Ley de Propiedad Horizontal, en su reforma más reciente, ha permitido poner condiciones y limitaciones.

En su artículo 17.12 L.P.H. permite a las Comunidades de Propietarios limitar o condicionar el ejercicio de este tipo de actividades de arrendamientos turísticos, supongan o no modificación del título constitutivo o de los Estatutos, mediante acuerdo adoptado en Junta de Propietarios, necesitándose el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Abriendo también la posibilidad de que, posteriormente, se pueda revocar dicha limitación mediante acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios.

De este modo, la Ley de Propiedad Horizontal otorga a las Comunidades de Propietarios una herramienta para poder hacer frente a este tipo de alojamientos y limitar su actividad, siempre y cuando se cuente con el respaldo suficiente.

No obstante, este acuerdo prohibiendo este tipo de alojamientos dentro de la Comunidad de Propietarios, no tendrá efectos retroactivos, sólo afectará a las nuevas viviendas turísticas.

Asimismo, en el mismo artículo, y con las mismas mayorías, permite que la Junta de Propietarios establezca cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no impliquen un incremento superior al 20%.

Es decir, nos encontramos con otro método al servicio de las Comunidades para imponer ciertos gravámenes a este tipo de alojamientos por el mayor uso de los elementos comunes.

En resumen y a modo de conclusión, la Ley de Propiedad Horizontal prácticamente ha otorgado plenos poderes a las Comunidades de Propietarios en materia de alojamientos turísticos, puesto que las permite no solo prohibir su actividad, sino también aumentar las cuotas comunitarias que pagan estas viviendas, con el único requisito de que, para adoptar cualquiera de las dos decisiones, se cuente con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.