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INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS ( ITE )

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En el Blog de hoy vamos a hablar de la Inspección Técnica de Edificios, más conocida por sus siglas ITE, también conocida anteriormente como Inspección Técnica de Construcciones.

Se trata de un control que, tarde o temprano, prácticamente todas las Comunidades de Propietarios tienen que pasar, por lo que conviene tener claros una serie de aspectos que, de manera muy breve, vamos a intentar abarcar a continuación. Lo primero que debemos saber es:

¿Qué es  una ITE o Inspección Técnica de Edificios?

Es un sistema de control de los edificios en el cual se evalúa periódicamente el estado de conservación de los mismos y el cumplimiento de las condiciones establecidas en la legislación urbanística.

También tiene por objeto determinar las obras y trabajos de mantenimiento precisos para que la edificación se adecúe a los estándares de seguridad, estabilidad y consolidación decretados por la normativa aplicable.

¿Cuál es la normativa reguladora de la ITE?

En el caso de nuestra Comunidad Autónoma, Castilla y León tiene atribuida competencia exclusiva en materia de urbanismo, de acuerdo con el artículo 70.1.6.º del Estatuto de Autonomía de Castilla y León, aprobado por Ley Orgánica 4/1983, de 25 de febrero, y reformado por Ley Orgánica 14/2007, de 30 de noviembre.

En ejercicio de esa competencia fue aprobada la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, norma que estableció el marco general para la regulación de la actividad urbanística en la Comunidad, y que fue desarrollada en todos sus aspectos por el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, aprobado por Decreto 22/2004, de 29 de enero, el cual fue modificado por Decreto 10/2013, de 7 de marzo, y por Decreto 6/2016, de 3 de marzo; los cuales modificaron por completo la regulación inicialmente aplicable a las ITEs.

¿En qué poblaciones es obligatoria la ITE?

La ITE es obligatoria para todos los edificios:

  • En los municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes.
  • En los demás municipios con población igual o superior a 5.000 habitantes incluidos en las áreas funcionales estables definidas en la Ley 9/2014, de 27 de noviembre, las cuales pueden consultar en su Anexo:

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2014-13305

La inspección técnica de edificios es obligatoria solamente para los edificios que alberguen uso residencial en tipología no unifamiliar:

  • En los demás municipios con población igual o superior a 5.000 habitantes e inferior a 20.000.
  • En los demás municipios con población igual o superior a 2.000 habitantes e inferior a 5.000 que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana o que se incluyan en las áreas funciones estables citadas en el punto anterior.
¿Quiénes están obligados a solicitar la ITE?

La obligación de pasar la ITE corresponde a los propietarios del edificio. No obstante, en los edificios sometidos a régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario privado, dicha obligación puede cumplirse a través de la Comunidad de Propietarios o de la agrupación de Comunidades de Propietarios, siempre y cuando el encargo de la realización de la inspección abarque la totalidad del edificio o edificios que las conformen. En cuyo caso:

  • Los propietarios estarán obligados a facilitar el acceso conforme a lo dispuesto en la legislación sobre propiedad horizontal.
  • Las inspecciones así realizadas extenderán su eficacia a todos y cada uno de los elementos de los citados edificios.
¿Cada cuánto debe pasarse la ITE?

Por imperativo legal, todos los edificios deben someterse a una primera inspección técnica dentro del año natural siguiente a aquél en que se cumplan 40 AÑOS desde su fecha de terminación.

A partir de esta primera inspección, deben someterse a una segunda y sucesivas inspecciones dentro del año natural siguiente a aquél en que se cumplan 10 años desde la anterior inspección.

Excepcionalmente, cuando en el edificio se ejecuten intervenciones de rehabilitación integral o total, el plazo a computar hasta la siguiente ITE será nuevamente de cuarenta años desde la fecha en que estas finalicen.

¿Quién debe realizar la ITE?

La normativa establece que la ITE debe ser realizada por técnicos que sean competentes para proyectar o dirigir las obras de cada tipo de edificio, o para dirigir la ejecución de dichas obras, por lo que frecuentemente será llevada a cabo por un arquitecto o un aparejador.

Sin embargo, tanto la certificación energética como la evaluación de las condiciones de accesibilidad podrán ser realizadas por un técnico diferente del que suscriba la ITE.

¿Qué efectos tiene la ITE?

En primer lugar, el técnico que la llevó a cabo deberá emitir un certificado de inspección de que se ha realizado, al cual incorporará un informe de la inspección en el que evaluará el estado de conservación del edificio, las condiciones de salubridad, accesibilidad y habitabilidad, el cumplimiento de los deberes de uso y dotación de servicios, así como el cumplimiento de las demás condiciones que, en ese momento, señale la legislación aplicable.

Para la elaboración del informe, el técnico deberá evaluar por separado cada uno de los edificios.

La inspección debe verificarse sobre una parte del edificio que sea representativa según el criterio del técnico inspector, y de forma que la superficie de los recintos inspeccionados sume al menos el 50 por ciento de la superficie construida total.

La inspección técnica tiene carácter visual y no será exigible al técnico inspector detectar vicios ocultos ni prever circunstancias sobrevenidas; no obstante, el técnico podrá proponer pruebas más exhaustivas para averiguar las causas de los desperfectos y deficiencias observados y determinar con precisión su alcance y gravedad.

Cuando de la inspección resulten deficiencias, la eficacia del certificado de inspección, a efectos de justificar el cumplimiento de los deberes exigibles, quedará condicionada a la certificación de la realización efectiva de las obras y los trabajos de conservación requeridos para mantener el inmueble en el estado legalmente exigible, y en el plazo señalado al efecto.

¿Debe presentarse el certificado de la ITE en el Ayuntamiento?

Efectivamente, la normativa impone a los propietarios la obligación de presentar en el Ayuntamiento el certificado de inspección técnica y su informe anexo, dentro del mes siguiente a su emisión.

En caso de que no se acredite por parte de los propietarios la realización de la ITE, el Ayuntamiento podrá requerirles para que lo hagan dentro de un plazo máximo de tres meses, transcurrido el cual podrá realizar la inspección de oficio, a costa de los propietarios.

También la legislación recoge la obligación de presentar en el Ayuntamiento, una vez transcurrido un mes desde el final del plazo señalado en el informe de inspección para realizar las obras y los trabajos de conservación requeridos, la certificación correspondiente.

Transcurrido dicho plazo sin que se haya presentado, el Ayuntamiento podrá dictar órdenes de ejecución para que se cumplan los deberes exigibles, y en caso de incumplimiento de las mismas podrá acordar la ejecución subsidiaria de las obras y trabajos requeridos.

En conclusión, la ITE es una medida de control de, entre otros, el estado de conservación del edificio, así como las condiciones de salubridad, accesibilidad y habitabilidad; que debe realizarse de manera obligatoria y con la periodicidad marcada por la Ley.

-. Consejo práctico.-

 Como profesionales,  y para evitar una ITE desfavorable que obligue a la Comunidad  a la ejecución inminente de obras de rehabilitación  no previstas ,  en un corto plazo y bajo apercibimiento de sanción u orden ejecución que abocaría   a los propietarios a afrontar sorpresivamente  importantes derramas  , aconsejamos  que cuando el inmueble se acerque a los 40 años de antigüedad se realice, de manera previa a la ITE, una verificación técnica integral  por un técnico ( arquitecto ó aparejador) designado al efecto,  quién  a modo de PRE- ITE y que  recomendamos se realice al menos  4  años antes al menos, redactará  un sucinto informe técnico que rebelará  el estado real del edificio y permitirá a la CP  realizar las obras de rehabilitación necesarias con tiempo suficiente  para subsanarlo, prever las derramas, y estructurar un plan de rehabilitación  del edificio e incluso , como se está dando actualmente de forma reiterada, aprovechar la obra para dotarlo de  la accesibilidad necesaria  si carece de ella o , en su caso , mejorar la eficiencia energética dotándolo de mayor confort interior, por ej. Mejorando la envolvente de fachada, pero esto solo se consigue si  facilitamos a los propietarios que puedan asumir el coste de la obra y esto se hace  con tiempo que les permita recaudar derramas de forma cómoda, o  con tiempo para estudiar la financiación paulatina de la obra a acometer. De este modo, no solo se superará a vencimiento  de forma favorable la ITE  sino también podremos mejorar en gran medida la calidad del inmueble, y en consecuencia  la habitabilidad y confort del mismo.

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